對(duì)于當(dāng)前樓市巨大的庫存，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)均不愿發(fā)表意見。上萬億元樓市存貨如何消化成一大懸念。 

　　北京一開發(fā)商總結(jié)了這樣一個(gè)規(guī)律：“房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下降35％基本上能出貨�！痹谶h(yuǎn)洋沁山水，房?jī)r(jià)從最高時(shí)每平方米的18000元降到12000元左右，出現(xiàn)逆市熱銷。首創(chuàng)A－ZTOWN項(xiàng)目營(yíng)銷手法，基本上按這一幅度操作，“銷售也算不錯(cuò)”。但問題是，并非所有開發(fā)商都能或愿意選擇大幅降價(jià)快速回籠資金。 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2006年－2008年上半年期間，瘋狂圈地和高價(jià)拿地的開發(fā)商即將迎來“大考”，不排除有的企業(yè)被存貨拖垮。 

　　萬億存貨，人均兩平方米 

　　“目前房地產(chǎn)商手里的庫存，大部分都是高價(jià)庫存�！�4月5日，一開發(fā)商在接受本報(bào)記者采訪時(shí)對(duì)此不無擔(dān)憂。盡管這位人士認(rèn)為，房企去年倒不了，今年一般說來沒問題，但他同時(shí)表示，上述高價(jià)庫存，對(duì)開發(fā)商“肯定是一個(gè)考驗(yàn)，個(gè)別的可能破產(chǎn)�！� 

　　知情人士透露，目前，南方一家謀求上市未果的房地產(chǎn)商正深受庫存的拖累，“基本上已經(jīng)扛不住了”。他告訴記者，這家開發(fā)商在地價(jià)高企時(shí)拿的地非常多，即使不再拿地，按照目前年銷售速度，“20年也銷售不完”。 

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至3月25日，已披露年報(bào)的42家房地產(chǎn)上市公司2008年末存貨總量就高達(dá)2722．54億元，占同期公布年報(bào)的500余家上市公司存貨總金額的51．69％，亦即每家房地產(chǎn)上市公司平均存貨達(dá)到64億元之巨。另外，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類上市公司存貨呈逐季增加趨勢(shì)，年度增幅為27％。 

　　需要說明的是，房地產(chǎn)上市公司存貨包括未開發(fā)的土地、在建房屋和已建成但尚未銷售的房屋。顯然，上述數(shù)據(jù)只是冰山一角。 

　　戴德梁行日前發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2008年底，全國(guó)土地開發(fā)量?jī)H為19．4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發(fā)展商手中。另據(jù)思源經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)在建商品房約47億平方米。其中住宅面積約26．2億平方米，全國(guó)存量房約0．7億平方米。即全國(guó)已出讓土地但未銷售的存量住宅約26．9億平方米，相當(dāng)于全國(guó)人均兩平方米，城鎮(zhèn)居民人均四、五平方米。 

　　在談到商品房空置問題時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾表示，如果政府不出臺(tái)更為利好的政策，今年年底，空置商品房面積將可能達(dá)到4億－5億平方米。海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗日前也指出，“目前，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨�！� 

　　思源經(jīng)紀(jì)曾經(jīng)做過測(cè)算，以2007年至2008年每年6．2億－7．6億平方米的消化速度，需要3．5－5．5年才能消化掉所有存量住宅。分析人士根據(jù)以上數(shù)據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨在萬億元以上，是一個(gè)非常驚人的數(shù)據(jù)。 

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，今年樓市和去年相比，雖然仍比較嚴(yán)峻但有所好轉(zhuǎn)，“大部分開發(fā)商還是能扛過去”�！叭ツ暧幸欢螘r(shí)間，房?jī)r(jià)降多少房子都沒人要，今年只要降到合適的價(jià)位，有人要了。通常，開發(fā)商只要舍本賣房，就能保命�！眴栴}在于，“有的開發(fā)商由于是高價(jià)拿地，價(jià)格降不下去�！� 

　　主管部門不愿表態(tài) 

　　巨大的樓市庫存不僅意味著開發(fā)商囤積了大量土地，也意味著開發(fā)商手中有大量空置待售房屋。一方面，大量房地產(chǎn)資源閑置，另一方面許多需要房子的人卻買不起房子。是不是我國(guó)土地供給和房屋開發(fā)建設(shè)管理存在問題？作為主管部門對(duì)此有何評(píng)價(jià)？如何消化這些庫存？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者就此采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人士，但上述人士均不愿發(fā)表意見。 

　　據(jù)了解，今年以來樓市出現(xiàn)的“小陽春”行情消化了部分庫存，但樓市目前消化庫存的任務(wù)仍然非常艱巨。實(shí)際上，一些盲目圈地、擴(kuò)張過快的開發(fā)商已經(jīng)遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 

　　據(jù)媒體報(bào)道，近日中新地產(chǎn)解散了“自由小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司，其原因便是資金問題。4月5日，本報(bào)記者致電中新地產(chǎn)，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱對(duì)“自由小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司解散毫不知情，公司也不存在資金問題，并將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候就相關(guān)問題做出澄清。盡管如此，中新地產(chǎn)方面還是沒能打消外界懷疑其資金鏈斷裂的猜測(cè)。 

　　在天津，以63億元奪得當(dāng)?shù)氐赝醯囊婚_發(fā)商資金鏈也遭到業(yè)內(nèi)同行的質(zhì)疑。據(jù)悉該地王面積達(dá)11000畝，項(xiàng)目總投資260億元，去年開工。市場(chǎng)分析人士告訴記者，該項(xiàng)目樓面地價(jià)接近周邊樓盤售價(jià)，今年至少要32億元資金，如今其資金鏈也比較危險(xiǎn)。 

　　業(yè)界人士表示，如今資金鏈緊張的企業(yè)包括恒大和龍湖這樣的企業(yè)。恒大董事局主席許家印在兩會(huì)期間曾表示“不差錢”。近日坊間流傳地產(chǎn)界“華南五虎”至少有一家在今年“死掉”的說法。據(jù)悉，在廣東地產(chǎn)圈子里公認(rèn)日子最難過的是某些上市公司。 

　　如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)商的高庫存？天相投顧房地產(chǎn)行業(yè)分析師周炯認(rèn)為，庫存對(duì)于開發(fā)商而言，具有兩面性——它是企業(yè)的一種資源儲(chǔ)備，沒庫存企業(yè)發(fā)展沒有業(yè)績(jī)基礎(chǔ)；庫存過多又會(huì)對(duì)開發(fā)商造成巨大的資金壓力�！耙话憔S持3－5年的開發(fā)量比較合理�！� 

　　“從目前具體的數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商庫存問題比較嚴(yán)峻�！敝袊�(guó)房協(xié)秘書長(zhǎng)朱中一在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，開發(fā)商庫存高有歷史原因，也受市場(chǎng)和消費(fèi)者心理因素的影響。他說，2006年、2007年樓市一片向好，開發(fā)商加大了投入，買的地多，房子蓋得多，但2008年樓市形勢(shì)突變，這些庫存被積壓下來，大多數(shù)人已經(jīng)買了房子，沒買房子的不是沒有支付能力就是抱著買漲不買跌的心理。這些因素共同導(dǎo)致開發(fā)商庫存一路走高。 

　　如何化解樓市和開發(fā)商巨大的庫存壓力，朱中一說，“首先要求開發(fā)商以合理價(jià)格銷售”，同時(shí)，他建議有關(guān)部門在庫存巨大的情況下，應(yīng)少建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，同時(shí)推進(jìn)危舊房改造和城中村改造，可以制定相關(guān)政策，將空置商品房作為居民拆遷安置住房。朱中一最后告訴記者，他已將上述建議向全國(guó)政協(xié)做了匯報(bào)，并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交了相關(guān)報(bào)告。

    本作為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，樓市的真正回暖，直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的啟動(dòng)。 

　　本報(bào)記者根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高，同比2008年同期新房交易量平均上漲了100％以上，北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水平。

　　這是否意味著樓市回暖？

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前京滬深等主要城市樓市交易量結(jié)構(gòu)主要為中小戶型，為自住型需求，這些需求在樓市降價(jià)和政策利好刺激下釋放，樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。

　　“預(yù)計(jì)自住型需求還將持續(xù)1-2個(gè)月，樓市真正的分水嶺會(huì)在6月份前后出現(xiàn)�！币拙又袊�(guó)房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭則對(duì)本報(bào)記者表示，屆時(shí)，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則下半年樓市可能會(huì)重新低迷。

　　戶均69平米：

　　自住型需求一枝獨(dú)秀

　　記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月份以來，北京新房交易量就呈現(xiàn)逐月快速增加的趨勢(shì)。

　　今年1月份，雖然有春節(jié)因素，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)暫停交易7天，但1月份新房交易套數(shù)達(dá)到了10511套。2月份，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了19366套，環(huán)比1月份增長(zhǎng)84.2％。3月份，北京新房交易數(shù)據(jù)達(dá)到了高峰值，為36774套，環(huán)比增長(zhǎng)82％，同比增長(zhǎng)94％。

　　上海的新房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)波動(dòng)比較大。1月份新房成交為10783套，2月為35744套，3月為26577套。

　　不過，記者根據(jù)上海房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2月份的交易記錄發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上上海新房2月交易量受春節(jié)因素影響比較大。2月1日，上海新房交易量為21631套，為春節(jié)期間沒有完成過戶的買房者集中過戶。

　　同樣的春節(jié)因素，在北京反映在1月份。北京1月31日集中過戶為10511套。因此，除去春節(jié)因素影響，上海2月份新房交易量實(shí)際數(shù)字約為16000套。以這個(gè)數(shù)據(jù)作為對(duì)比，上海3月份新房交易量環(huán)比上漲了66％。

　　同樣，深圳的1-3月新房交易量呈現(xiàn)了逐月上升的趨勢(shì)。1月份為4448套，2月份為5429套，3月份為8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76萬平方米，同比去年增加了239.42％。

　　“需要關(guān)注成交戶型面積，”我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析說，今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右。3月份北京新房成交量最大，而成交戶均套型面積則降到了64平方米。

　　而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為164平方米。對(duì)此，胡景暉分析說，今年一季度新房成交呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是政策性住房入市使整體成交套型面積下降；二是購買住房的多是自住型需求，而目前房?jī)r(jià)水平比較高的情況下，套型面積小和總價(jià)低的房屋受歡迎。

　　“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房還高，3月份達(dá)到了2萬套，”胡景暉說，二手房交易領(lǐng)漲全盤，也說明了自住型需求占主流。

　　一份購房調(diào)查報(bào)告表明，今年一季度新房購買者人群中，有70％是自住需求，結(jié)婚住房需求居多。

　　上海一季度成交戶型面積約為68平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在92平方米左右。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月中上旬，60-90平方米的小戶型仍舊是市場(chǎng)需求的主力。市場(chǎng)供銷比為4.2∶1，僅比上期擴(kuò)大0.1。

　　“在大量新盤入市的情況下，小戶型需求仍很旺盛，供需比關(guān)系比較好，”胡景暉說。

   今年庫存高達(dá)2.5億平方米 

　　“成交量上升很大程度上是反彈，很難說是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的信號(hào)，”胡景暉分析說。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，庫存消化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。

　　他分析，房地產(chǎn)庫存可以分為三類：待開發(fā)土地、在建房子、在銷售現(xiàn)房。目前，全國(guó)開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化得完這些庫存的土地。

　　但是2008年全國(guó)房屋竣工量只有不到6億平方米，剩下的2億平方米房屋轉(zhuǎn)移到今年的話，需要竣工近10億平方米。目前全國(guó)房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米。因此，即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市，全年房屋庫存也會(huì)有2.5億平方米。

　　這意味著全國(guó)每年房屋銷量的1/3房屋處于庫存狀態(tài)，而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上，對(duì)開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也表明，今年1-2月份北京市房地產(chǎn)投資64.6億元，同比下降29.4％，其中投資上億元的大項(xiàng)目下降尤其厲害，去年是32個(gè)，今年降低到14個(gè)。1-2月，北京市商品房新開工面積210.8萬平方米，同比下降39.6％，其中住宅新開工85.1萬平方米，下降62.7％。

　　在高庫存的壓力下，開發(fā)商紛紛降價(jià)促銷。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-2月份北京四環(huán)內(nèi)期房?jī)r(jià)格下降了1355元/平方米，成交均價(jià)為14226元/平方米。

　　據(jù)國(guó)泰君安日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》，上海2009年可售樓盤為165個(gè)，共計(jì)2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個(gè)月。

　　任志強(qiáng)也表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)仍在減少開工量，沒有看到企業(yè)信心復(fù)蘇的跡象。今年一季度，全國(guó)土地平均流標(biāo)量為40％。

　　據(jù)任了解，1-2月份，全國(guó)約有6個(gè)城市采取了直接給予人頭補(bǔ)貼的辦法消化本地樓市庫存。另有12個(gè)城市實(shí)行了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免、稅費(fèi)減免和購房入戶等方式幫助開發(fā)商減輕庫存。

　　“有的地方政府推出了用地申購的辦法，”任志強(qiáng)說，房地產(chǎn)與地方的土地財(cái)政息息相關(guān)，房地產(chǎn)高庫存如果不消化，也意味著地方土地財(cái)政難以持續(xù)。為此，有的地方政府改變了土地招拍掛的做法，在推地上采取“申購”的做法，防止土地流標(biāo)的情況再延續(xù)。

　　反彈恐難持續(xù)

　　“分析第一季度的交易結(jié)構(gòu)，投資型和改善性需求沒有釋放出來，”顧云昌對(duì)本報(bào)記者說，第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小，而這些購房需求是在2008年下半年以來積蓄下的，也就是說，目前釋放出來的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的購房需求。

　　在中央和地方的刺激政策下，首次置業(yè)的需求大量釋放，但是這種需求的購買力有多大，能否持續(xù)？

　　楊紅旭認(rèn)為，華東地區(qū)購房需求反彈開始時(shí)間較短，自住型需求還能持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)上海、江蘇等華東地區(qū)樓市反彈還降持續(xù)1-2個(gè)月的時(shí)間。

　　顧云昌對(duì)記者說，深圳等珠三角地區(qū)樓市調(diào)整時(shí)間開始比較早，調(diào)整幅度也很大。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將從珠三角開始，樓市的全面反彈也會(huì)從珠三角開始。

　　而從京滬深三地的一季度交易數(shù)據(jù)對(duì)比來看，珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小，環(huán)比增幅也不大，沒有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進(jìn)般的反彈。

　　中國(guó)社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光近日也做了相關(guān)方面調(diào)查的情況，他認(rèn)為，珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)全面的反彈。

　　東亞銀行中國(guó)區(qū)副行長(zhǎng)林志民對(duì)本報(bào)記者說，樓市交易量的復(fù)蘇與今年的信貸投放政策放寬有關(guān)。從東亞銀行情況來看，3月份房貸比2月份翻了一倍。其中個(gè)人按揭貸款占了9成。

　　但是，目前的信貸政策僅是對(duì)首套自住型住房給予7折利率的優(yōu)惠，二套房貸優(yōu)惠貸款政策沒有最終出來。由此使占市場(chǎng)2/3的改善性需求和投資型需求難以釋放出來。

　　“一個(gè)完整的購買市場(chǎng)是由這三方面需求共同構(gòu)成的，單獨(dú)依靠某一方面的需求是不健全的，也是難以持續(xù)的，”胡景暉說。

　　此外，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也是一個(gè)阻礙因素。

　　3月31日，北京社科院發(fā)布研究報(bào)告稱，目前國(guó)際上能夠接受的房?jī)r(jià)與收入比是3∶1到6∶1。而北京目前房?jī)r(jià)是15162元/平方米，為收入的23倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京社科院的研究報(bào)告認(rèn)為，在房?jī)r(jià)沒有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。

　　而受市場(chǎng)刺激，北京開發(fā)商紛紛選擇4月份推新盤，在大量新盤的堆壓下，北京房?jī)r(jià)和交易量可能會(huì)持續(xù)下降。

　　陽光100董事長(zhǎng)易小迪在“透視中國(guó)樓市迷局”論壇上表示，當(dāng)前全國(guó)主要城市的交易量的確出現(xiàn)了反彈，但是這是建立在房?jī)r(jià)降低的基礎(chǔ)上的。如果是反彈，則會(huì)是房?jī)r(jià)和交易量雙雙出現(xiàn)上漲，目前僅是價(jià)跌量漲，應(yīng)該是理性回歸，并不是市場(chǎng)反彈。

　　“30-40歲的中產(chǎn)家庭購買100平方米以上的房屋應(yīng)該是市場(chǎng)購買主力，”胡景暉說，如何將改善性需求和投資型需求刺激出來，將是下一步政府政策制定考慮的重點(diǎn)。

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